文章来源：https://www.rong360.com/news/2017/11/01/144899.html

　　樓市調控讓今年的二手房市場迅速降溫，不少中介苦不堪言。　　近日京城某二手房中介經紀人在接受采訪時稱，去年賣了近40套房，今年到目前才5套房，算下來每兩個月才能成交1套房。　　這還只是個人情況，數據顯示，10月中上旬北京二手房共成交3196套，同比下降74.2%，而且已經連續多個月二手房成交量低于萬套了（今年年初的時候月成交量峰值超過2萬套）。市場有多冷，看這些數據知道了。　　以往市場火熱的時候，三四十次帶看就能帶來一個成交，而現在上百次帶看也不一定能換來一次成交。不少中介經紀人只能靠基本工資和代理租賃業務獲得收入。　　市場的趨冷還有一個重要原因，那就是調控導致的購房成本上漲抵消了房價下跌的部分。很多購房者對今年二手房價格下跌的直觀感受是讓價不讓利，價格跌了，但購房者根本享受不到。　　購房成本有很多，比如時間成本、貸款成本、首付門檻成本等。　　有不少購房者是倒在了時間面前，上半年就已經批貸到現在卻還沒放貸的購房者大有人在；　　至于貸款成本，去年是85折，現在是上浮20%，月供多了多少？　　首付門檻成本，這也難倒了不少人，至少換房群體基本上受影響非常大，原本房子賣了房款當4成首付，能換個更大點的房子，現在恐怕只能當6成甚至8成首付，杠桿撬不動了，改善也不明顯。　　這邊買不到房子，那邊租房卻發展得異常迅速。　　近日，央視一篇報道顯示，包括京滬在內的13個城市，已經有5600套蓋在集體土地上的租賃房順利出租，北京有個項目，單套租金2155元，個人只需要掏800塊錢左右。至少從成本上來看，租房的競爭力還是相當強。　　這批租賃房源迅速投入使用，能看得出一切都是提前布局好的。就在昨天，北京市的住房租賃新政正式實施，租房還能入學。從房源供應到政策保障，一切都是按部就班，目的就是讓大家感受到租房的誠意。　　接下來房地產的重心就是租房，各方面的資金都要向租房市場傾斜。房貸和開發貸不斷收緊的，但為了保證租賃市場資金需求的REITs卻已經迅速開展。　　不知道大家發現沒有，這樣一來，我們通過幾十年時間發展起來的房地產發展模式已經徹底轉向了。以往是走純粹的商品化方向，現在則是走兩條線，蓋兩類房子。一類是消費品，只能用來住，另一類是附帶資產屬性的商品房。　　按照這個趨勢繼續發展下去，融360說房（fangdai123）君認為，未來的購房市場會有以下2點重要變化：1、貸款難會由目前1.0版本升級到2.0版本。　　1.0版本的最大特點是房貸利率不斷上升。根據融360大數據研究院10月25日公布的數據，目前北京已經沒有任何一家銀行提供基準利率，而在9月份提供基準利率的銀行還有8家。　　2.0版本除了房貸利率上調之外，拒貸的情況也會逐漸增多。以北京為例，雖然首套房貸利率仍維持上浮5%-10%的水平，但最高值已經是上浮40%了（浦發），這實際上就是拒貸。　　隨著金融去杠桿的深入，銀行吸儲成本不斷上升，房貸業務已經由當初香餑餑變成如今的雞肋。銀行拒貸的動力不斷增強，他們會有各種方式拒絕房貸。　　有銀行業內人士表示，即使批貸了，也可以找理由不放貸。不放貸的理由很容易找，比如以消費貸監管的名義，還可以挑征信的毛病，實在不行還可以拖。　　總之，2017年是房貸市場的一個分水嶺，從2018年開始，買商品房的難度會不斷增加。2、未來供應的住房主要是共有產權房、人才房和租賃房源等，而且以租賃房源為主。　　從二手房成交量不斷下滑，到房貸利率不斷上調，再到租房市場跟進，銜接的十分完美，特別是上面提到的集體租賃房源，明顯是提前做了大量工作。　　這種變化其實體現了上面在著力構建新的住房觀：房子只能是消費品，只能用來住。而方式也就只有一種，那就是蓋更多只能用來住，不能轉為商品房的房子。因為繼續蓋商品房讓剛需去買，這條路的代價太大。　　誰都清楚，我們被房地產教育了十多年了，即使是剛需，現在買房也不可能真的只為住。在樓市轉向的過程中，一方面大力發展租房，另一方面只能通過收緊房貸的方式將房價穩住。　　這是必須要完成的任務，因為如果穩不住，有房和無房人群之間的差距越拉越大，無房人群購房動力又會增強。　　最后提醒一點，如果只追求更好的居住體驗，那么長期租房沒啥問題；不過房貸行情變化非常快。去年還是85折，今年已經上浮，明年拒貸的情況會更多。如果你有更多的訴求，比如婚房、換房和孩子入學等，還是早點準備比較好。

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